0%

當時的中國人並沒有超前消費的概念，大多數人還是熱衷於儲蓄。對於普通老百姓而言，提前把後半生的錢花掉買一套房子，簡直是不可思議！甚至很多人覺得，去銀行貸款是一件很丟臉的事情。

「陶瓷製品？」馬忠義想了想，開口說道；「我覺得建個普通的市場就行，沒有那個必要專門建個批發城！那東西市場的需求不如衣服，利潤也不如家電。衣服這東西嘛，幾乎年年都要添置個一兩件，特別是逢年過節的，誰家不買上件新衣。但像是碗盤茶杯之類的瓷器，只要沒有摔壞，一般是不會換的。我家還有好幾個用了十幾年的大瓷碗呢！」

因此早在1992年，國內的銀行就開始了個人住房貸款的業務，中國第一筆的個人住房貸款，是建設銀行的上海分行，在1992年5月發放的。

早起的時候，單位的福利房還有政府的撥款補助，畢竟那個時代的企業都是國企，利潤都上交給了國家，要蓋房子的時候自然是得跟國家要錢。

如果沒有擔保公司，辦理房貸的資格還跟之前那麼嚴格的話，溫州炒房團也沒有那麼多資源去炒房。

在國家開放煤電價格之前，李衛東的大部分資金都被套在了煤礦上，包括小狗集團的股權都抵押給了銀行。

也是從《管理辦法》實施以後，貸款買房變得越來越普遍，中國的房地產也開始快速發展，成為了中國經濟的支柱產業。

總之按照當時的標準篩選下來的話，大部分人是申請不到住房貸款的。

「抱孫子？家富有孩子了？」李衛東開口問。

他們口中的「家富」，名叫馬家富，是馬忠義的大兒子，混了個高中文憑后，便直接進了小狗電器廠當個小領導。

國企所得稅改革以後，企業可以留下一部分利潤，福利房也演變成企業出大頭，財政給予一定的補貼；再到後來乾脆就是企業全部出錢，政府不再給予補貼。

李衛東接過文件袋，打開看了看，這四個煤礦的規模雖然遠不如泰豐礦和泰盛礦，但等過幾年煤炭價格一上漲，每個礦一年賺兩三億是沒有問題的。

馬忠義話音頓了頓，接著說道；「但問題是我們沒錢啊！建這個小家電https://m.heｔuboｏｋ•ｃｏm•ｃom批發商城，可是花了不少的錢。今年從紡織品批發市場那裡收的租金，除了償還建材商的貨款，剩下的都還銀行貸款了，現在商城管理公司的賬上已經沒多少錢了。」

建材的需求量都是比較大的，所以很適合搞批發。

「瓷磚的需求量的確是挺大的，就算是普通的一棟樓，少說得用兩三千平方，我們又有產地的優勢，瓷磚批發市場的生意倒是可以做。」

馬忠義這些年一直在搞建築，對於建材這方面而是比較傲熟悉的，他稍加思考便明白了李衛東的謀划。

「搞房地產的話，資金投入應該會比較大吧？」馬忠義開口問道。

不僅僅是歐美髮達國家，哪怕是菲律賓、印度這種比中國窮的國家，他們的瓷磚企業也被中國瓷磚擠兌的沒有飯吃。

至於招租方面的事情，壓根就不用費心，自從高速公路建成以後，紡織品批發商城戶戶都是旺鋪，有的是商家搶租，就連去年建成的二期工程，也很快被填滿了。

只聽李衛東開口說道：「《住房置業擔保管理辦法》已經審議通過了，雖然是試行版，不過我估計很快就會進入到實施階段。以後老百姓想要貸款買房，也會變得容易許多。前年的時候，國家就已經停止單位分房的政策了，去年那批拿到房的，估計是最後一批幸運兒。接下來住房會進入到商品房時代。我認為未來的二十年，貸款買房會逐漸成為社會的主流，房地產行業會有很大的發展，甚至會成為咱們國家的支柱產業，我們可不能錯過這個好時機！」

「恩，家富媳婦懷上了，已經五個月了。」馬忠義接著說道：「我本來還打算做完這個項目，就回家看孫子呢！」

後來又出現了職工出一部分資金，單位出一部分資金的形式，相當於是職工花很少的錢，就能買到一套房子。

商城管理公司的業務類似於物業公司，主要是為批發商城的租戶提供物業服務。

「還有下個項目？你是不打算讓我回家抱孫子了啊！」馬忠義苦澀的笑了笑。

單位自籌資金建福利房，最開始的時候也是全部由企業出錢，房子建好以後，和-圖-書職工按照級別、工齡、年齡、家庭人口、有無住房等一系列標準進行分房，各單位的條件不同，但總的來說還是吃大鍋飯。

所以李衛東並不打算在這個時候去建樓，有那個錢的話，趁著土地便宜，多屯幾塊地，肯定比建樓利潤大。

因此早期辦理房貸業務的人，基本都是江浙一代的生意人。江浙人那種敢拼敢闖的性格，讓他們成為中國首批的房奴，也讓他們吃到了商品房的第一波福利。

1998年4月，國家正式推出了《個人住房貸款管理辦法》，自此後個人住房貸款全面的開放。

美國的互聯網泡沫終於爆發了。

最立竿見影的效果就是，《管理辦法》出台的第二年，溫州炒房團便誕生了。

如果單位里有住房補貼，那麼申請住房貸款就比較容易，而如果單位沒有住房補貼，申請住房貸款就比較困難的。

改革開放初期，城市住房比較緊張，為了解決職工的住房問題，國家也鼓勵單位自建住房，然後以福利的形式分給職工。

只聽李衛東接著說道；「接下來我打算再建一個陶瓷製品批發城。」

有些效益不好的企業拿不出錢來，乾脆就讓職工出全款，不過這個全款主要是建築費用，土地一般還是單位出的，所以建房成本也比商品房低很多，依舊可以算是福利。

沒有了炒房人，房價未必能便宜，但肯要比現在更加理性化。

除了傳統觀念制約之外，九十年代的時候，個人住房貸款的條件而已比現在嚴苛的多。以當時的貸款標準，普通的老百姓是很難從銀行獲得貸款的。

到了1994年的時候，《住房擔保貸款管理試行辦法》發布，從按時起房屋貸款在中國有了明確的法律依據。

「馬哥，你才五十歲，急什麼啊，最起碼還能再干十五年！」李衛東笑著說道。

剛剛進入到二十一世紀的時候，福利房的時代才剛剛結束，國內房價還沒有開始瘋狂的上漲，搞房地產只能算是利潤還不錯，還不至於暴利。

李衛東點了點頭：「當初興建紡織品批發商城的時候，我沒有把建築的工作外包出去，而是專門組建一個建築公司，目的就是為了以後向房地產行業發展。和-圖-書」

這個政策在1998年7月1日正式實施，在此之前興建的福利房，到了2000年的時候，基本都分完了。進入到二十一世紀以後，房子便成為了中國人一輩子當中最大的一項消費。

現在的李衛東正處於勒緊褲腰帶過日子的時期，還真拿不出大筆資金去建陶瓷製品批發商城，想要把這個項目做下去，就只能依靠銀行貸款。

馬忠義頭前帶路，領著李衛東在商城內轉了一圈。

李衛東皺了皺眉頭，如果銀行不給貸款的話，那這陶瓷製品批發商城還真沒資金興建。

最近幾年，馬忠義完成了紡織品批發商城的二期工程的建設，完成了物流園的建設，還完成了眼前這個小家電批發商的建設。

未來二十年，伴隨著中國房地產的高歌猛進，建材產業也是勇往直前。只要是蓋房子，就必須要使用到各種建材，房地產越是興旺，建材產業也就跟著水漲船高。

然而在那個時代，對於絕大多數人而言，貸款買房卻是不能接受的事情。

後來馬忠義負責商城建設，馬家富也跟著馬忠義一起，來到了商城管理公司，被當做馬忠義接班人培養。

「這個恐怕有些難，小家電批發商城的貸款還沒還清，我估摸著再想從銀行貸款的話，最起碼得等到小商品批發商城正常運轉起來，銀行知道我們這個項目有償還能力，才會再貸款給我們的。」馬忠義開口說道。

國家也意識到貸款標準比較高，但又不能直接降低貸款的門檻，以免造成信貸的風險，於是便在2000年，出台了《住房置業擔保管理辦法》，將住房置業擔保公司合法化。

李衛東話頓了頓，接著說道：「咱們青河不就有不少的瓷磚廠么，什麼內牆面磚、外牆面磚、地面磚、防水瓷磚，不都能燒制么，咱們正好可以利用這一優勢資源。而且燒瓷磚也是會產生污染的，所以發達國家正逐漸的淘汰這個產業。咱們正好可以填補這一產業，把瓷磚出口到國外，以後咱們這裏可就成了國際批發商城了！等陶瓷製品批發商城建起來以後，咱們再向其他建材延伸，比如板材、五金、油漆、門窗、複合材料等等，搞一個規模化的建材商城！」

https://www.hetubook.com.com富康工程、富康農機和小狗健康，都有各自的研發項目，也拿不出多餘的資金。

舉個例子，當時國內還沒有建立住房公積金制度，但是很多單位會給職工發放住房補貼，而銀行在審批貸款的時候，就會將申請人有沒有住房補貼，當成是否批准貸款的重要因素。

1998年，國務院決定停止實施了四十多年的分配福利房制度，推行住房分配的貨幣化，也就是讓大家買商品房。

……

而對於李衛東來說，小家電批發商城，也只是他規劃當中的一部分，他要將青河變成一個綜合性的批發商城，光有紡織品和小家電，還是遠遠不夠的。

「你想到哪裡去了，我要建的陶瓷製品批發商城，不是賣碗盤茶杯的，賣碗盤才能賺幾個錢，我是打算賣陶瓷建材的！」

過去幾年互聯網產業盲目投資所帶來的隱患，終於在這時候展現出來，未來兩年美國科技公司會抹去五萬億美金的市值，而全美只有一半的網路公司，能活到2004年，撐到互聯網再次興起的時候。

「那就接著跟銀行貸款！」李衛東開口說道。

「馬哥，這一年可是辛苦你了！現在小家電批發城也建好了，你先休息幾個月，咱們再做下個項目。」李衛東開口說道。

燒瓷磚畢竟是高耗能，而且還會有一定的污染，後來國家整治污染問題，國內的小瓷磚廠基本都倒閉了，低端的瓷磚製造業遷移到了印度和東南亞，國內剩下的，大多是一些品牌企業。

於是在2008年以後，中國的瓷磚行業每年都要經歷好幾起反傾銷調查。

除此之外，李衛東還看中了另一個與房地產有關的產業，那就是建材產業。

只聽趙金山接著說道；「我把美國那邊的股票賣掉了，回籠了一些資金，順便在內蒙拿了四個大煤礦。規模都還可以，年產全都超過100萬噸。原本也有幾個挺有實力的對手，互相之間的競爭也很激烈，可那邊的國資局聽說我要用美金付款，立馬把四個四個礦賣給我了。我聽說他們要建石化項目，急需採購一批進口設備，正缺外匯呢，你說巧不巧，剛好我被給遇到了！文件就在這裏呢，你看看。」

「得從別的途徑先m•ｈｅｔｕboｏｋ•ｃｏｍ•cｏm想辦法了！」李衛東心中暗道。

1997年發布的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，將房屋貸款的最高比例定位70％，當時的貸款年限最高為20年，1999年又上浮到25年，隨後又改為了30年。

「這是個開始，我預計這一次美國的納斯達克指數，可能得跌上一兩年。」李衛東開口說道。

而且瓷磚在國內有著巨大的市場，在國外同樣有市場。相比起歐美國家，中國的瓷磚真的是物美價廉，在加入到WTO以後，中國瓷磚只用了大約五年的時間，就打垮了國外的瓷磚行業。

房產歷來是與金融脫不開干係的，一套房子那麼貴，不靠貸款的話，怎麼能買得起！

……

……

再比如，按照當時的規定，申請個人貸款是需要有償還能力的單位和個人進行擔保，但真正落實的時候，銀行往往只接受單位擔保，而且普通單位還不行，得是機關事業單位，或者國企，銀行才會認可。民營企業職工想要獲得貸款，難度非常的大。

趙金山掏出一個文件夾，笑盈盈的說道；「衛東，我聽你的，在春節之前把美國的股票全都清倉了！本來清倉的時候，看到納斯達克還在漲，我還覺得虧了。但現在看來，還是你說得准，我這邊股票清倉才一個多月，美國的納斯達克就開始下跌了！我要是晚走一個月的話，恐怕就被套住了。」

「這勒緊褲腰帶的日子也快到頭來，再熬一熬，煤老闆的黃金十年馬上就要來了」李衛東心中暗道。

「你打算進軍房地產行業？」馬忠義立刻問道。

距離紡織品批發商城不遠的地方，李衛東投資的小家電批發城也已經竣工。

有了置業擔保公司，普通老百姓辦理貸款變得容易起來，這也就成功的刺|激了整個房貸的市場。

李衛東打算進入建材批發這個領域，為日後開發房地產奠定基礎，而青河本地恰恰有很多瓷磚企業，所以李衛東便選擇以陶瓷製品批發商城作為切入點。

所以馬忠義平時的工作重心，主要是放在建設方面。

「資金的話可以從銀行貸款。不過根據我的計劃，前期我們還是以囤地為主，附帶著做一些上游產業鏈。等過個三五年，再開始做住宅。」李衛東回答道。