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按常規，一座大樓的空閑率達到17％，房主便會遭受虧損。但1991年美國洛杉磯市的辦公大樓的平均空閑率高達25.2％，休斯敦、芝加哥、紐約市的商業繁華區的大樓空閑率也都在20％上下。

4月8日，星期三。

梁真勛內心很驚訝，這位老闆到底賺了多少錢啊！

信號來了！

今天，家辦的投資顧問從美洲傳回一個消息，讓他嗅覺到「金錢」的味道。

「好的，我馬上準備籌集資金的事情。不過我們賬上現在倒是有60多億的現金，也算非常豐厚了。」

「老闆打算投資紐約商業地產？」

做黃金期貨，肯定是有高槓桿的，若是20倍槓桿便可獲得六倍利潤。只要資金量充足，槓桿的風險性就足夠的小，比如他投資20億港幣，便可能還有60億的預備金隨時進行補倉。

總之，得準備去紐約一趟再說！

奧林匹亞與約克公司，屬於加拿大的億萬富翁保羅·里切曼家族所有，它在美國、英國和加拿大本土擁有眾多的辦公大樓和高層建築。僅在紐約市的和-圖-書商業房地產便相當於8個帝國大廈的規模，而後世鼎鼎有名的倫敦「金絲雀碼頭」金融CBD（歐洲的華爾街），正是這家公司目前在開發。

結束江城的考察后，林祖輝便回到香江，並沒有去浙省考察千島湖。

他倒是知道巴菲特前世的地產投資方向，那是他唯一一次投資地產，他強調只投資紐約大學城周邊的物業。

「這倒不可能！凡是政局穩定的國家，地產泡沫又不大的國家，投資地產一定是賺錢的。不過老闆打算投資多少？」

林祖輝點點頭，示意他坐下來。

農夫山泉是下半年或明年初的投資計劃，也無需著急，因為首先是國內礦泉水的市場還不成熟，其次是鍾首富前世在1996年才推出農夫山泉，所以時間非常充裕。

美國著名的房地產大王堂納德·特魯普和約翰·波特曼等紛紛被迫拋售掉自己的不動產還債。

林祖輝很喜歡手下這種疑問和勸告，雖然他不會聽。

所謂「破產保護」，是指不管債務人是否有償付能力，當債務人自願向法www.hetubook.com.com院提出或債權人，強制向法院提出破產重組申請后，債務人要提出一個破產重組方案，就債務償還的期限、方式以及可能減損某些債權人和股東的利益作出安排。這個方案要給予其一定的時間提出，然後經過債權人通過，經過法院確認，債務人可以繼續營業。這就是重整的概念，在中文中又叫破產保護。

而林祖輝其實也有個想法，那就是能不能將奧林匹亞約克公司，在紐約的1600萬平方尺的大廈，進行部分購買。

紐約市政當局的房地產稅有2％是這家公司提供的，該公司總資產在200億美元左右，因為沒有上市，所以長期執世界私有房地產公司之牛耳。

經濟的榮衰往往通過房地產業的景況反映出來，經濟繁榮時，建設工地上起重機、硬殼帽、工人汗水……轟隆隆忙作一團，而在經濟衰退時，則到處是空蕩蕩的辦公大樓，外面掛滿了拍賣的招貼。

「多集資一點無妨，我準備了15～20億的資金，進行認購股票和債券，儘管去做吧！和圖書」

房地產回報率再高，也沒有年底炒黃金的利潤高。

林祖輝可是知道，今年九月，索羅斯大量放空英鎊。英鎊一路貶值，即使英國政府動用大量外匯儲備來捍衛英鎊，最終還是慘敗，被迫退出歐洲匯率體系。而索羅斯則成為了最大贏家，獲利近10億美元。

光在銀行上就花了75億港幣，每年供股也是幾十億幾十億的供，簡直匪夷所思。

「好的！」

不過涉及如此多的銀行，這個破產保護是不會通過的，奧林匹亞&約克公司只剩下破產一途。

這時，新的高樓建築群找不到租賃者，樓主沒有收人，惡果便接連發生，不僅建築工人失掉工作，水泥、磚石、鋼鐵和玻璃的需求大減，銀行業也很快受到牽連。

在英國退出歐洲匯兌機制之後，1993年，黃金出現暴漲，漲幅接近三成。

林祖輝點點頭，說道：「人棄我取，加拿大最大的商業地產公司奧林匹亞約克公司，目前已經瀕臨破產。說明，歐美寫字樓也差不多跌至低谷了。而我們新時代集團現在資金充足，樓利滾滾，ｍ•hｅtｕｂｏｏk•cｏm•ｃｏm形勢一片大好；再加上香江實在太小了，我們的發展只需按部就班，就穩坐第一地產集團了。」

近年來，西方經濟普迫停滯不前。受其困擾，美國、加拿大、英國以及日本等國商業房地產過剩，地價猛跌，商業房地產市場一個接一個地坍塌。

「回報率差，是因為沒有抄底！這幾年歐美寫字樓跌成這樣，我就不信歐美科技那麼發達，難道寫字樓還會跌至白菜價？」

他叫來梁真勛，打算做財務安排，這種商業地產的投資，肯定是以新時代集團為旗艦，個人的資金也可以適當的參与。

絕對沒有銀行，再借錢給奧林匹亞&約克公司，而這家公司估計在五月份就得申請「破產保護」。

「本月下旬安排一下供股集資，籌集資金30億；再發行可換股債券，籌集資金20億。爭取在四月份、五月份，完成籌集資金50億。」

消息是：在國際金融界素以信譽高、經營作風穩健的加拿大「奧林匹亞&約克公司」，在昨天宣布：向91家大商業銀行，要求推遲償還所欠的上百億美元債務和-圖-書，並請求給予新的巨額貸款以便度過難關。消息一經傳出，立刻在債權人中間，引起恐慌和不安。

……

香江，華置中心。

自己該如何做？

林祖輝思考了一下，說道：「這個必須看情況，你提醒的很對，如果買不到便宜貨，我肯定是不會投資的。」

歷史上，這家公司在年底便宣布破產。

「老闆！」梁真勛走了進來，恭敬的招呼道。

林祖輝在自己的辦公室里，認真地思考著問題。

這樣，當然就沒有人願意買下那些摩天高樓，房地產業的衰落便無法避免，工人失業也隨之增加。

根據這則消息，林祖輝知道，歐美的商業地產抄底時機，快到來了。

林祖輝一直想做世界商業地產的霸主，如今正是機會，也是最好的機會抄底。

梁真勛擔憂地說道：「不過歐美的回報率一向很差，您現在又在籌備進軍內地。」

一般來講，辦公大樓的空閑面積是衡量商業房地產業興衰的晴雨表。而目前美國辦公樓空閑的面積是歷史上空前的，幾乎每5平方米面積就有1平方米是空閑的。

前途是，它夠便宜！